국민주택채권이란? 이전채권비, 설정채권비 뜻과 계산 방법

주택을 매입하면 등기를 등록하는 과정에 의무적으로 국민주택채권을 사야 하는데요. 일종의 주택관련 세금으로 주택 관련 정책에 기금으로 사용됩니다.

 

주택 매입시 구매해야 하는 국민주택채권의 종류는 2가지로 이전채권과 설정채권이 있습니다. 이전채권은 소유권 이전시 필요한 채권이며, 설정채권은 은행권에서 대출을 받을때 필요한 채권입니다. 만약 대출을 받지 않는다면 설정채권은 구매할 필요가 없으며, 이전채권만 구매하시면 됩니다.

 

● 이전채권 : 이전 등기를 칠 때 매입해야 하는 채권, 주택 매매시 필수로 매입해야 함

● 설정채권 : 은행권에서 대출을 받을 때 필수로 매입해야 하는 채권

 

현재 이러한 국민주택채권을 취급하는 은행은 국민, 신한, 하나, 우리, 기업, 농협, bnk부산 은행이 있습니다.

 

국민주택채권은 구입 후 즉시매도 또는 5년 보유 2가지 선택을 할 수 있는데요. 즉시매도의 경우 매입한 가격이 아닌 매입가격에 할인율을 적용한 가격(=매도단가)에 판매를 해야 합니다. 5년 보유의 경우 매입 금액과 5년동안의 이자를 함께 받을 수 있는데, 다만 국민주택채권의 이자가 1% 정도로 낮아 즉시매도를 하는 것이 일반적입니다.

 

이전채권, 설정채권 가격 계산하는 방법

우선 이전채권의 비용을 계산하기 위해서는 매입하고자 하는 주택의 공시지가를 알아야 합니다. 공시지가는 부동산 앱(네이버 부동산 등)이나 '한국부동산원 부동산 공시가격 알리미'를 통해 알 수 있습니다.

 

공시가격을 알았다면 '주택도시기금' 홈페이지 '청약/채권>>제1종국민주택채권>>매입대상금액조회'를 통해 내가 구매해야 하는 이전채권의 가격을 알 수 있습니다.

 

예를 들어 아래 이미지처럼 공시지가 3억원의 주택을 매입하는 경우 이전채권매입금액은 780만원 이며, 고객부담금조회를 통해 계산해보면 즉시매도시 본인부담금은 701,470원 인것을 알 수 있습니다.

 

채권금액 계산하기

 

즉시매도시 고객부담금조회

 

설정채권의 비용을 계산하는 방법은 조금 더 간단한데, 채권최고액의 1%로 채권최고액은 보통 대출금의 110%입니다. 예를 들어 2억원 대출을 받는 경우 채권최고액은 2.2억원이며, 설정채권매입금액은 2.2억원의 1%인 220만원, 고객부담금조회를 통해 계산해보면 220만원의 채권을 즉시매도할 시 본인부담금은 197,850원 인것을 알 수 있습니다.

 

 

위의 예시는 모두 2024년 9월 10일 기준 본인부담금이며, 본디 본인부담금은 발행금액-(매도금액-수수료)-(선급이자-소득/법인세-주민세)인데, 이를 계산하기 편하게 할인율로 매일 공개되고 있습니다.

 

본인부담금은 발행금액-(매도금액-수수료)-(선급이자-소득/법인세-주민세)

 

위의 예시를 계산기에 넣지 않고 할인율을 곱해 계산해보면, 2024년 9월 10일 할인율은 8.99339%로 780만원에 할인율(8.99339%)을 곱하면 701,484원, 220만원에 할인율(8.99339%)을 곱하면 197,854원이 나오는 것을 알 수 있습니다. 약간의 가격 차이는 정확하지는 않으나 채권가격이 조금씩 차이가 있을 수 있어 나는 것으로 큰 차이는 없다고 합니다.

 

 

 

 

주말과 공휴일에는 채권을 구입할 수 없어 할인율이 따로 제공되지 않으며, 매일매일 달라지니 금액을 일일이 계산하기보다는 대략적인 할인율을 체크하여 은행을 방문하시면 되겠습니다.